Hoe ziet de woningmarkt er in 2023 uit voor jonge huizenkopers?

Dalende huizenprijzen

Jonge huizenkopers die momenteel op zoek zijn naar een koopwoning moeten wel heel erg veel geluk hebben om een woning te vinden die minder dan 4 ton waard is. Gelukkig lijkt daar verandering in te gaan komen. Zo verwachten de drie grootste banken van Nederland dat de prijzen over heel 2023 en het eerste kwartaal van 2024 met wel 10 procent zullen dalen. Dat zou volgens ABN Amro betekenen dat de gemiddelde prijs voor een koopwoning dit jaar zal dalen van 407.000 euro (de huidige gemiddelde prijs) naar 367.000 euro.

ING gaat ervan uit dat koopwoningen in 2023 10 procent goedkoper zullen worden ten opzichte van de gemiddelde prijs van een koopwoning in de zomer van 2022. Toen was de gemiddelde huizenprijs 448.000 euro, wat betekent dat potentiële kopers volgens de bank waarschijnlijk nog steeds ruim 4 ton moeten neertellen voor een koophuis. De enige bank die de toekomst wat somberder in ziet dan de twee eerdergenoemde banken is de Rabobank. Die voorspelt dat koophuizen dit jaar maar 3 procent goedkoper zullen worden en in 2024 slechts 1,5 procent.

Ruimer woningaanbod

Een andere ontwikkeling op de woningmarkt die starters wellicht als muziek in de oren zal klinken, is dat het woningaanbod in de loop van 2022 ruimer is geworden. Deze trend zal in 2023 hoogstwaarschijnlijk doorzetten. Dat heeft onder andere te maken met het feit dat huizeneigenaren veel overwaarde hebben, wat inhoudt dat de waarde van een woning hoger is dan de hypotheeksom en de verkoopkosten. Daardoor kunnen veel huiseigenaren hun woning te koop zetten zonder te vrezen dat ze met een restschuld komen te zitten.

Beleggers krijgen het lastig

Een andere lichtpuntje, dat mogelijk op korte termijn al enige verlichting moet bieden aan starters, is dat het aantal beleggers op de woningmarkt zeer waarschijnlijk zal afnemen. Dat komt voornamelijk door nieuwe regelgeving van de overheid. Beleggers moeten vanaf dit jaar 10,4 procent (1,4 procent meer dan vorig jaar) aan overdrachtsbelasting betalen.

Ook voeren steeds meer gemeenten een zelfbewoningsplicht in, wat inhoudt dat huiseigenaren verplicht voor een bepaalde periode in hun gekochte woning moeten wonen. Aangezien het onmogelijk is voor beleggers met tientallen woningen om in elke woning te verblijven, zal het aantal verkopen door beleggers alleen maar gaan toenemen. Op de lange termijn moet dat ervoor zorgen dat er meer woningen in het lagere prijssegment – waar beleggers het meest actief zijn – beschikbaar moeten komen, wat weer aantrekkelijker is voor jonge huizenkopers. Tot zover het goede nieuws.

Hypotheekrentes blijven stijgen

Het slechte nieuws is dat de alsmaar stijgende hypotheekrente aan de ene kant voor meer aanbod op de woningmarkt zorgt, maar aan de andere kant ervoor zorgt dat de meeste woningen nauwelijks bereikbaar zijn voor starters. Zo zijn de rentes het afgelopen jaar alleen maar gestegen. Wie nu een hypotheek afsluit betaalt gemiddeld 4 procent rente. De hoge rentepercentages drukken ook het bedrag dat huizenkopers kunnen lenen en zorgen voor aanzienlijk hogere maandlasten. In werkelijkheid is de betaalbaarheid van een koopwoning dus nauwelijks toegenomen voor starters.

Met name alleenverdienende starters hebben vrij weinig om uit te kiezen op de huidige woningmarkt. Uit cijfers van taxatiebedrijf Calcasa blijkt dat zij een hypotheek van gemiddeld 200.000 kunnen afsluiten, wat betekent dat ze maar 3,4 procent van de koopwoningen in Nederland kunnen financieren. Tweeverdienende starters hebben wat meer geluk op de woningmarkt. Zij kunnen gemiddeld 360.000 euro lenen voor een koopwoning waardoor ze in aanmerking komen voor ongeveer 40 procent van de koopwoningen in Nederland.

Loonstijging als oplossing

Loonstijgingen zouden in dat geval tegendruk moeten bieden. Naar verwachting kunnen jonge (vooral hoger opgeleide) woningkopers dit jaar een loongroei verwachten van gemiddeld 6 procent. In combinatie met de verlaging van de inkomstenbelasting van 37,05 procent naar 36,93 procent zou dat betekenen dat het besteedbaar inkomen van kopers dit jaar ietsjes zal toenemen, maar of dat genoeg is om een woning aan te kunnen schaffen moet nog maar blijken.

Onzekerheden

Tegelijkertijd zijn er bepaalde onzekerheden die een behoorlijke impact kunnen hebben op de woningmarkt. Zo kan de oorlog in Oekraïne nog altijd van invloed zijn op de energieprijzen en de economische groei in Nederland. Ook is het nog onduidelijk hoe de hypotheekrentes zich zullen ontwikkelen in 2023. Als de rentes verder stijgen, blijft de woningmarkt voor een groot gedeelte van de jonge woningkopers alsnog moeilijk bereikbaar.

Daarnaast helpt het ook niet mee dat de gemiddelde prijs van een koopwoning (407.000 euro), ondanks de dalende trend, nog steeds erg hoog is. Ruim de helft van de potentiële huizenkopers tussen de 18 en 28 jaar oud zoekt namelijk een koophuis dat tussen de 200.000 en 300.000 euro kost. Dat ligt in lijn met het gemiddelde hypotheekbedrag (276.000 euro) van deze groep, maar is ruim een ton te weinig om een bestaande woning te kopen. En zelfs ruim twee ton onder de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning (498.000 euro).

Meer betaalbare nieuwbouwwoningen nodig

De bouw van meer betaalbare nieuwbouwwoningen zou ervoor moeten zorgen dat ook starters met een middeninkomen meer kans maken op de woningmarkt, maar dat ziet de Nederlandse Vereniging van Makelaars niet snel gebeuren, omdat er 'te weinig ontwikkelvrijheid' zou zijn. "We zien de bouw van appartementen in steden. Deze appartementen worden kleiner om ze nog betaalbaar te houden. De vraag van de nieuwbouwkoper gaat echter vooral uit naar eengezinswoningen, maar die zijn voor een groeiende groep onbetaalbaar", aldus NVM-vicevoorzitter Chris van Zantwijk.

Even wachten of toch kopen?

Hoewel het lastig blijft om goed in te schatten hoe de woningmarkt zich zal ontwikkelen, lijkt het voor de meeste jonge huizenkopers pas vanaf 2024 interessant te worden om op huizenjacht te gaan. Naar verwachting zullen de huizenprijzen namelijk verder dalen en aangezien veel huiseigenaren een enorme overwaarde hebben, zijn velen geneigd om een lager bod van potentiële kopers te accepteren. Daarbij is het wel van belang dat de rentes niet alsmaar blijven stijgen om als starter voet aan de grond te krijgen op de woningmarkt.